یکی از قراردادهایی که همیشه میان مردم مورد بحث بوده، عقد اجاره است؛ از آنجا که هر ساله تعداد زیادی از این قراردادها بین مردم تنظیم می‌شود و اکثر افراد اطلاع دقیقی از قوانین مربوط به آن ندارند، مشکلات زیادی در این رابطه ایجاد می‌شود. به همین خاطر لازم است از احکام مربوط به آن در قانون مدنی به خوبی آگاه باشیم.

تعریف عقد اجاره

در این قرارداد صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، می‌پذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد بدون اینکه مالکیت آن مال را واگذار کند؛ در تعریفی دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می‌کند.

اصطلاحات عقد اجاره

در عقد اجاره به مالک اجاره‌دهنده یا موجر می‌گویند، مشتری را اجاره‌کننده یا مستأجر می‌نامند و به مال اجاره داده شده مورد اجاره یا عین مستأجره گفته می‌شود؛ هم‌چنین لازم است بدانید که اجرتی که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود در اصطلاح مدنی، اجاره بها یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود. مورد اجاره می‌تواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.

نحوه تنظیم بخش‌های مختلف قرارداد اجاره

هر قراردادی از بخش‌های مختلفی تشکیل شده که در زمان نوشتن آن باید آنها را مد نظر داشت، قرارداد اجاره یا اجاره نامه نیز از این قاعده مستثنی نیست؛ در ادامه این بخش‌ها را معرفی می‌کنیم:

مشخصات طرفین قرارداد:

در ماده اول قرارداد باید مشخصات کامل موجر و مستأجر به صورت دقیق درج شود، به همین منظور وجود اصل اوراق شناسایی در هنگام عقد قرارداد لازم است، معمولا علاوه بر اطلاعات شخصی، شماره تلفن، آدرس محل سکونت و کدپستی نیز نوشته می‌شود.

موضوع قرارداد:

در بخش بعدی مشخصات کامل و دقیق مورد اجاره یا همان مالی که قرار است اجاره داده شود، درج خواهد شد، هم‌چنین در این بخش قید می‌شود که موضوع این قرارداد استفاده مستأجر از منافع مال مورد نظر است. نکته مهم این است که مشخصات عین مستأجره باید دقیقا مطابق با آن باشد و اگر مغایرتی وجود داشت، مسئولیت حقوقی آن بر عهده طرفین است.

مشخصات اجاره نامه:

در ماده سوم مدت اجاره بر اساس توافق بین طرفین نوشته می‌شود و ماده چهارم مبلغ رهن و اجاره را که درباره آن توافق شده است، بیان می‌کند؛ گفتنی است که در قرارداد اجاره معمولا مبلفی را بابت رهن یا ضمانت پرداخت ابتدا از مستأجر دریافت می‌کنند و در ادامه مبلغ اجاره معمولا به صورت ماهیانه پرداخت می‌شود.

گفتنی است که در این قسمت باید دقیقا قید شود که پرداخت به صورت نقد یا چک است و تاریخ و مبلغ آن به صورت حروف و عدد، دقیقا نوشته می‌شود و اگر چکی در کار باشد باید مشخصات آن نوشته شود. در ماده پنجم نیز تاریخ دقیق تحویل ملک به مستأجر قید می‌شود.

شرایط و آثار:

ماده آخر مربوط به شرایط و تعهدات طرفین قرارداد است که بسته به نوع قرارداد اجاره تنظیم می‌شود و طرفین باید پس از مطالعه دقیق آن را امضاء کنند.

مدت قرارداد اجاره

درباره مدت اجاره نامه در قانون مدنی شرایطی ذکر شده است که باید حتما آنها را در نظر داشته باشید:

• مدت قرارداد اجاره باید حتما در اجاره نامه درج شود، طبق قانون مدنی اگر این کار انجام نشود قرارداد باطل خواهد بود.
• محدودیتی در تعیین مدت اجاره وجود ندارد و طرفین می‌توانند از روزانه تا سالانه آن را تنظیم کنند.
• نحوه تمدید مدت قرارداد در آن قید می‌شود که می‌تواند به صورت خودکار در پایان مدت اجاره باشد یا قید شود که بر اساس توافق طرفین پس از اتمام دوره اول صورت می‌گیرد که معمولا به صورت دوم خواهد بود که موجر بتواند مبلغ قرض‌الحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز، تنظیم کند.
• آغاز و پایان مدت اجاره باید دقیقا نوشته شود، که می‌تواند بلافاصله پس از عقد شروع شود یا تاریخ دیگری معیّن گردد.
• اگر در مدت قرارداد اجاره، مستأجر در محل مورد اجاره حضور نداشته باشد یا استفاده‌ای از مال مورد اجاره نکند، طبق قانون تأثیری در پرداخت اجاره‌بها نخواهد داشت و در موعد مقرر باید مال را تحویل دهد.

نحوه پرداخت در قرارداد اجاره

اشاره کردیم که در اجاره نامه باید قید شود که پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به چه صورت است و هم‌چنین نحوه پرداخت اجاره ماهیانه باید قید شود که مثلا ماهانه به فلان حسابِ موجر واریز گردد؛ نکته مهم اینکه اگر پرداخت به صورت نقدی است باید حتما از موجر رسید دریافت شود.

هم‌چنین اگر موجر درخواست کند که مثلا این ماه مبلغ را به حساب دیگری واریز کنید که به نام خودش نیست، باید حتما از او رسید با امضاء و اثر انگشت دریافت کرد.

انواع قرارداد اجاره

این قرارداد بر اساس تعریف در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که بسته به نوع مورد اجاره تعریف می‌شوند:

1. اجاره حیوانات: در این نوع اجاره نامه باید علاوه بر مدت، باید شرایط امانت و محلی که مال قرار است به آنجا حمل شود، درج گردد که در غیر این صورت قرارداد وجاهت قانونی ندارد.
2. اجاره اشیاء: مدت زمان اجاره باید حتما در آن قید شود.
3. اجاره اشخاص: در این نوع به مورد اجاره، اجیر گفته می‌شود که باید مدت کار این فرد در قرارداد حتما ذکر شود.

فسخ قراداد اجاره پیش از موعد

فسخ یا بر هم زدن قرارداد پیش از موعد کاملا بستگی به شرایط درج شده در اجاره نامه دارد؛ مثلا ممکن است قید شده باشد که اگر موجر تا فلان تاریخ ملک را تعمیر نکند، مستأجر حق فسخ دارد یا معمولا قید می‌شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره‌بها از سوی مستأجر حتی برای یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اوصاف عقد اجاره

هر قراردادی ویژگی‌هایی دارد که در قالب اوصاف آن در قانون مدنی ذکر شده است و برای تنظیم این نوع عقد بهتر است از آنها مطلع باشیم:

• این نوع قرارداد از جمله عقود تملیکی است یعنی در مورد مالک شدن مال یا چیزی تنظیم می‌شود.
• در قانون مدنی قواعد و نام مشخصی دارد یا به عبارتی جزو عقود معیّن است.
• در این قرارداد در قبال استفاده از عین مستأجره، اجاره بها پرداخت می‌گردد یعنی نوعی عقد معوّض است.
• این سند دارای مدت زمانی مشخص است و عقدی موقّت محسوب می‌گردد.
• باید بدانید که طرفین قرارداد اجازه ندارند بدون عذر و دلیل قانونی و با میل شخصی عقد اجاره را فسخ کنند . این به این معناست که از انواع عقد لازم محسوب می‌شود.
• این قرارداد به شرط توافق و رضایت هر دو طرف منعقد می‌شود و به همین خاطر نیاز نیست حتما به صورت رسمی ثبت شود و این در اصطلاح قانونی به عقد رضایی معروف است.

وقتی شخصی ملکی را اجاره می کند، مالک و مستاجر توافق خود را در قالب قرارداد اجاره یا اجاره نامه تنظیم می کنند.

سخن پایانی

اکنون می‌دانید که در تنظیم انواع قرارداد اجاره تمام بندهای آن را باید به صورت دقیق تنظیم و مطالعه کنید و به نحوه انعقاد قرارداد اجاره توجه کنید و در هر صورتی اگر درگیر دعاوی مربوط به آن شدید یا نیاز به راهنمایی و مشاوره بود، پلتفرم حقوقی ترازو (https://etarazoo.com/) برای کمک به شما حاضر است.